Aktualisiert: April 2026
Lesezeit: 12 Minuten
🔑 Wichtigste Erkenntnisse
- In Berlin ist Kaufen fast immer günstiger als langfristiges Mieten – aber die anfänglichen Kosten (9–151 TP3T des Kaufpreises) sind beträchtlich.
- Wenn Sie eine Immobilie zur Vermietung erwerben, können Sie nach deutschem Steuerrecht Hypothekenzinsen und laufende Kosten absetzen. Und den Gebäudewert abschreiben (AfA) – wodurch sich Ihr steuerpflichtiges Mieteinkommen oft auf Null reduziert.
- Nach 10 Jahren können Sie steuerfrei verkaufen – ein Vorteil, den kein ETF oder Sparkonto bietet.
- 2026 ist in Berlin ein Käufermarkt. Die Preise haben sich seit ihrem Höchststand im Jahr 2022 korrigiert. Verkäufer verhandeln.
- Eine unabhängige Bewertung durch BuLa spart Kunden in der Regel 10.000 bis 30.000 € gegenüber dem Angebotspreis.
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Berlin hat eine der niedrigsten Wohneigentumsquoten aller europäischen Großstädte – nur etwa 151.300 Einwohner besitzen eine eigene Wohnung. Die Gründe dafür sind historisch, kulturell und regulatorisch bedingt. Für international orientierte Berufstätige, die planen, fünf Jahre oder länger in der Stadt zu bleiben, ist Mieten jedoch zunehmend die teure Alternative.
Dieser Leitfaden erläutert die Entscheidung zwischen Kaufen und Mieten auf ehrliche und praktische Weise und geht detailliert auf die Steuervorteile ein, die den Besitz von Immobilien in Deutschland sowohl für Investoren als auch für Selbstnutzer so attraktiv machen.
1. Die Zahlen: Kaufen oder Mieten in Berlin im Jahr 2026
Nach einer deutlichen Korrektur gegenüber dem Höchststand im Jahr 2022 ist das Preis-Miet-Verhältnis in Berlin für Käufer deutlich günstiger geworden. So sieht der Markt heute aus:
| Metrisch | Kauf (Beispiel) | Mieten (Beispiel) |
|---|---|---|
| 70m² Wohnung, Prenzlauer Berg | Kaufpreis ca. 360.000 € | ~1.600 €/Monat Kaltmiete |
| Monatliche Wohnkosten | ~1.550 € (Hypothek, 30 Jahre, 3,81 TP3T) | 1.600 €+ (steigend um ca. 31 TP3T/Jahr) |
| Nach 20 Jahren | Besitzen Sie ein Vermögen im Wert von über 500.000 €? | Vermögen: 0 €, gezahlte Miete: über 460.000 € |
| Flexibilität | Niedriger – der Verkauf dauert Monate | Höher – 3 Monate Kündigungsfrist |
Hinweis: Die Zahlen dienen nur der Veranschaulichung. Hypothekenzins, Hausgeld und Grundsteuer beeinflussen die genauen monatlichen Kosten. Nutzen Sie unseren Erschwinglichkeitsrechner für Ihre persönliche Situation.
Die zentrale Erkenntnis: Die monatlichen Kosten sind oft vergleichbar, doch im Laufe der Zeit baut der Käufer Vermögen auf, während der Mieter die Hypothek des Vermieters finanziert. Diese Kluft vergrößert sich noch, wenn man das deutsche Steuerrecht berücksichtigt.
2. Die finanziellen Argumente für einen Kauf in Berlin
Über den einfachen Vergleich von Miete und Hypothek hinaus bietet der Kauf einer Immobilie in Deutschland fünf strukturelle finanzielle Vorteile:
📉
Festzinsschutz
Ihr Hypothekenzins ist für 10–15 Jahre festgeschrieben. Die nächste Mieterhöhung Ihres Vermieters hingegen nicht.
🏗️
Zwangssparen
Jede monatliche Zahlung trägt zum Vermögensaufbau bei. Mieten hingegen schafft gar nichts.
📈
Hebelwirkung
Eine Wertsteigerung von 5% bei einer Immobilie im Wert von 350.000 € entspricht einem Gewinn von 17.500 € bei einem Eigenkapitaleinsatz von ca. 35.000 €. Das ist eine Rendite von 50%.
🔒
Sicherheit
Kein Vermieter darf Ihnen eine Eigenbedarfskündigung aussprechen. Ihre Wohnung gehört Ihnen.
🧾
Steuervorteile
AfA-Abschreibung, abzugsfähige Betriebskosten und ein steuerfreier Ausstieg nach 10 Jahren. Lesen Sie weiter.
3. Erläuterung der Vorteile der deutschen Grundsteuer
Hier zeigt sich die wahre Besonderheit Deutschlands. Die steuerlichen Rahmenbedingungen für Immobilieninvestoren gehören zu den großzügigsten in Europa – doch die meisten Expats erfahren davon erst, nachdem sie bereits gekauft haben (oder die Kauffrist verpasst haben).
Es gibt drei Haupthebel:
- Werbekosten — alle Betriebskosten von den Mieteinnahmen abziehen
- AfA (Absetzung für Abnutzung) — den Gebäudewert im Laufe der Zeit abschreiben, wodurch ein Buchverlust entsteht, der Ihre Steuerlast reduziert
- Spekulationssteuerbefreiung — nach 10 Jahren verkaufen und keine Kapitalertragsteuer zahlen
Diese gelten nur für Mietobjekte — nicht Ihr Hauptwohnsitz (mit Ausnahme der Spekulationssteuer, für die eine eigene Regelung für selbstgenutztes Wohneigentum gilt). Gehen wir die einzelnen Punkte durch.
4. AfA-Abschreibung: So senken Sie Ihre Steuerlast jedes Jahr
AfA (Absetzung für Abnutzung) Das ist das deutsche Steuerkonzept der Abschreibung des Gebäudewerts über die Nutzungsdauer einer Immobilie. Da sich Grundstücke nicht abnutzen, wird nur der Gebäudeanteil abgeschrieben – in Berlin typischerweise 70–851 TP3T des Kaufpreises.
AfA-Tarife nach Baujahr
| Baujahr | Jährlicher AfA-Satz | Abschreibungszeitraum |
|---|---|---|
| Vor 1925 (Altbau) | 2,51 TP3T pro Jahr | 40 Jahre |
| 1925–2022 | 2,01 TP3T pro Jahr | 50 Jahre |
| Ab 2023 (Neubau) | 3,01 TP3T pro Jahr | 33 Jahre |
Konkretes Beispiel: Wie AfA in der Praxis funktioniert
Szenario: Berliner Altbau, Baujahr 1910, gekauft für 350.000 €
Kaufpreis: 350.000 €
Gebäudewert (80%): 280.000 € (Grundstück = 70.000 €, nicht abschreibungsfähig)
AfA-Rate (vor 1925): 2,51 TP3T
Jährlicher AfA-Abzug: 7.000 €/Jahr Steuerabzug – jedes Jahr für 40 Jahre
In Kombination mit anderen Abzügen:
Jährliche Mieteinnahmen: 14.400 € (1.200 €/Monat)
Hypothekenzinsen: – 6.250 €
Immobilienverwaltung: – 600 €
Versicherung + Grundsteuer: – 1.100 €
Reparaturen und Wartung: – 1.200 €
AfA-Abschreibung: – 7.000 €
Zu versteuerndes Einkommen: -1.750 € (ein steuerlicher Verlust – keine Einkommensteuer auf Mieteinnahmen)
Diese negative Zahl ist kein Problem – sie bedeutet, dass die Eigenschaft einen Fehler erzeugt. Papierverlust Das kann Ihre übrigen Einkünfte (Gehalt, freiberufliche Tätigkeit) ausgleichen und Ihre Gesamtsteuerlast reduzieren. Sie erhalten Mieteinnahmen, bauen Vermögen auf und zahlen gleichzeitig weniger Einkommensteuer.
💡 Profi-Tipp
Lassen Sie vor dem Kauf die Aufteilung des Gebäude- zum Grundstückswert von einem Steuerberater berechnen. Ein nachweislich höherer Gebäudewert bedeutet einen höheren jährlichen Steuerabzug (AfA). Dies sollte von Anfang an korrekt ermittelt werden – eine nachträgliche Änderung ist nicht möglich.
5. Die 10-Jahres-Regel: Steuerfreier Verkauf in Deutschland
In Deutschland gibt es keine pauschale Kapitalertragsteuer auf Immobilien. Stattdessen … Spekulationssteuer Die Spekulationssteuer fällt nur an, wenn Sie innerhalb von 10 Jahren nach dem Kauf verkaufen. Danach ist Ihr gesamter Gewinn steuerfrei.
❌ Innerhalb von 10 Jahren verkaufen
Der Gewinn wird mit Ihrem persönlichen Einkommensteuersatz besteuert – dieser kann für Gutverdiener 42–45% betragen.
✅ Nach 10 Jahren verkaufen
Keine Kapitalertragsteuer – unabhängig von der Gewinnhöhe. Ein Gewinn von 150.000 € gehört Ihnen uneingeschränkt.
Zum Vergleich: Gewinne aus ETFs und Aktien werden unabhängig von der Haltedauer mit 26,3751 TP3T (Abgeltungssteuer) besteuert. Bei einer Haltedauer von über 10 Jahren bleiben die Gewinne hingegen vollständig erhalten.
Es gibt noch eine weitere Ausnahme, die Sie kennen sollten: wenn Sie im Verkaufsjahr selbst in der Immobilie gewohnt haben. Und In den beiden vorangegangenen Jahren zahlen Sie ebenfalls keine Spekulationssteuer – auch wenn Sie innerhalb von 10 Jahren verkaufen.
6. Wer sollte kaufen, wer sollte mieten?
Erwägen Sie einen Kauf, wenn…
- Sie planen, mindestens 5 Jahre in Berlin zu bleiben.
- Sie haben einen unbefristeten Arbeitsvertrag
- Die Anschaffungskosten (9–15% des Preises) können Sie aus den Ersparnissen decken.
- Sie möchten langfristig Vermögen aufbauen, anstatt auf unbestimmte Zeit Miete zu zahlen.
- Sie interessieren sich für eine Kapitalanlageimmobilie zur Vermietung, entweder zusätzlich zu oder anstelle Ihres Eigenheims.
Mieten Sie, wenn…
- Du bist weniger als 3–4 Jahre in Berlin.
- Ihr Aufenthaltsstatus ist noch vorläufig oder ungewiss.
- Sie verfügen noch nicht über das nötige Eigenkapital für die Kaufkosten.
- Berufliche Flexibilität (Umzug in eine andere Stadt oder ein anderes Land) hat Priorität
- Sie haben noch nicht den richtigen Stadtteil für sich gefunden.
7. Berliner Immobilienmarkt im Jahr 2026: Käufer oder Verkäufer?
Nach dem Zinsschock von 2022/23, der in Berlin eine Preiskorrektur von 15–20% auslöste, hat sich der Markt stabilisiert – die Verkäufer haben ihre einstige Verhandlungsposition jedoch nicht wiedererlangt. Es handelt sich weiterhin eindeutig um einen Käufermarkt.
- Längere Angebotszeiten — Immobilien stehen heute durchschnittlich drei bis sechs Monate zum Verkauf, während sie früher innerhalb weniger Tage verkauft wurden. Dies gibt Käufern Zeit, den Zustand der Immobilie in Ruhe zu prüfen.
- Preisverhandlungen sind zurück — Ein Verkauf von 5–10% unter dem Angebotspreis ist mit der richtigen Dokumentation und Herangehensweise regelmäßig möglich.
- Die Zinssätze stabilisieren sich. — Die 10-jährigen Festzinsen bewegen sich derzeit bei etwa 3,5–4,01 TP3T, wodurch die Finanzierung wieder berechenbarer wird.
- Das Angebot ist langfristig begrenzt. — Das Bevölkerungswachstum in Berlin, die schleppende Neubautätigkeit und das begrenzte Bauland machen eine langfristige Preiserholung sehr wahrscheinlich.
⚠️ Eine Warnung
Nicht jedes Angebot ist ein Schnäppchen. Manche Verkäufer haben sich noch nicht an die neue Preissituation angepasst. Nur eine unabhängige Bewertung – nicht die Schätzung des Maklers – gibt Ihnen Gewissheit, ob Sie einen fairen Preis zahlen.
8. Ihre nächsten Schritte
Wenn Sie ernsthaft über einen Kauf in Berlin nachdenken, ist dies die empfohlene Vorgehensweise:
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Häufig gestellte Fragen
Kann ich AfA beantragen, wenn ich selbst in der Immobilie wohne?
Nein. Die Abschreibungsbefreiung (AfA) gilt nur für Mietobjekte. Selbstgenutzte Immobilien können nicht abgeschrieben werden. Wenn Sie die Immobilie jedoch später vermieten, greift die AfA ab diesem Zeitpunkt.
Stimmt es, dass der Kauf von Waren in Berlin für Ausländer eingeschränkt ist?
Nein. Jeder kann in Deutschland Immobilien erwerben, unabhängig von Nationalität oder Aufenthaltsstatus. Für eine Hypothek benötigen Sie eine deutsche Bank und eine Aufenthaltserlaubnis, der Kauf selbst ist jedoch nicht an die Staatsbürgerschaft gebunden.
Wie viel Eigenkapital muss ich in Berlin erwerben?
Die Kaufkosten belaufen sich in Berlin mindestens auf 9–151 Tpdt des Kaufpreises (61 Tpdt Grunderwerbsteuer + ca. 1,51 Tpdt Notargebühren + ca. 0,51 Tpdt Grundbuchgebühren + Maklergebühren). Die meisten Banken verlangen zudem eine Anzahlung von 10–201 Tpdt des Kaufpreises, um bessere Konditionen zu erhalten.
Welche Rendite ist für eine Berliner Mietimmobilie realistisch zu erwarten?
Die Bruttomietrenditen in Berlin liegen aktuell je nach Lage und Immobilientyp zwischen 3,5 und 51 Tsd. Euro. Nach Abzug der Kosten und unter Berücksichtigung von Steuervorteilen ist die Nettorendite oft höher als bei vergleichbaren festverzinslichen Anlagen – und bietet zudem Potenzial für Wertsteigerungen.
Arbeitet BuLa nur mit Käufern oder auch mit Investoren zusammen?
Beides. Wir arbeiten sowohl mit Expats zusammen, die ihre erste Immobilie erwerben, als auch mit Investoren, die ein Portfolio aufbauen. Unsere Dienstleistungen – Bewertung, Dokumentenprüfung, Verhandlungsunterstützung – sind für beide gleichermaßen relevant. Vereinbaren Sie ein kostenloses Kennenlerngespräch um Ihre konkrete Situation zu besprechen.
